di Mino Reganato –

Quando la seconda casa diventa un prodotto turistico

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Per anni abbiamo tenuto separati due mondi: da una parte il real estate, dall’altra il turismo. Da una parte chi acquistava un immobile come patrimonio, dall’altra chi investiva in una struttura ricettiva per produrre reddito, oggi questa distinzione sta diventando molto meno netta. Sta crescendo un modello che potremmo definire Lifestyle Investment: acquistare un immobile che mantenga il proprio valore patrimoniale ma che, nello stesso tempo, possa diventare esperienza, soggiorno, servizio e reddito e non parlo semplicemente della vecchia seconda casa pubblicata su una piattaforma online. Il punto è molto più interessante: villa, casale, appartamento in un centro storico, dimora in un borgo o proprietà in una destinazione turistica possono diventare veri e propri hospitality asset, purché esista un mercato disposto a sceglierli e a pagarli ed è proprio qui che turismo e real estate iniziano realmente a incontrarsi. Una villa spettacolare ma difficilmente raggiungibile può avere un grande valore immobiliare e un modesto potenziale ricettivo mentre un appartamento meno prestigioso ma collocato in una destinazione con domanda internazionale, buona accessibilità e stagionalità estesa può invece produrre risultati molto più interessanti, questo significa che alla domanda tradizionale “quanto vale questo immobile?” dobbiamo iniziare ad affiancarne un’altra: “quanto potrebbe produrre e a quali condizioni?” La risposta richiede una lettura diversa del bene perché non bastano metri quadrati, stato dell’immobile, posizione e comparabili, qui entrano in gioco domanda turistica, stagionalità, accessibilità, permanenza media, concorrenza, ADR potenziale, occupazione realisticamente raggiungibile, costi operativi, reputazione della destinazione, distribuzione e soprattutto competenze specifiche nella gestione di strutture ricettive. Qui cambia anche il concetto stesso di intermediazione perchè una cosa è vendere una villa, un’altra è capire se quella villa possa diventare una “luxury vacation home” capace di intercettare clientela internazionale e leggerlo come parte di un progetto fatto di soggiorno, enogastronomia, territorio ed esperienze, il rischio, altrimenti, è quello di innamorarsi dell’immobile prima di aver verificato il mercato. Nel turismo questo succede spesso! Vediamo un edificio magnifico, una terrazza panoramica, un casale tra gli ulivi e immaginiamo immediatamente Ospiti stranieri, tariffe elevate e occupazione importante ma il mercato non compra fotografie: compra accessibilità, esperienza, servizi, reputazione e valore percepito, per questo il vero lavoro comincia prima dell’acquisto. Chi potrebbe soggiornare in quell’immobile? Perché dovrebbe sceglierlo? Quanto sarebbe disposto a pagare? Attraverso quali canali arriverebbe la prenotazione? Sono domande che stanno avvicinando sempre di più immobiliare e hospitality e che potrebbero favorire la crescita di una nuova generazione di strutture ricettive ibride: non alberghi tradizionali e non semplici case vacanza, ma residenze private con servizi modulabili come housekeeping, concierge, transfer, chef on demand, esperienze sul territorio e gestione professionale delle prenotazioni. Il proprietario utilizza l’immobile quando desidera e lo mette a reddito nei periodi restanti mentre il cliente trova più privacy rispetto all’hotel e più servizi rispetto alla locazione tradizionale e l’investitore mantiene un bene patrimoniale capace, almeno potenzialmente, di generare cash flow. Naturalmente non ogni immobile deve diventare una struttura ricettiva in quanto la vera opportunità non è convertire tutto, ma selezionare meglio ed è forse questo il punto centrale: il valore futuro di molti immobili dipenderà sempre meno soltanto da ciò che sono e sempre più da ciò che possono diventare, in sostanza cambia il modello economico costruito attorno al mattone, per questo serviranno sempre più professionisti capaci di parlare due linguaggi contemporaneamente: quello dell’immobile e quello dell’ospitalità e non semplicemente trovare chi vende e chi compra ma interpretare il potenziale, collegare il bene al mercato, la destinazione alla domanda e il capitale a un modello sostenibile in altre parole, passare dall’intermediazione del bene all’intermediazione del valore e probabilmente la vera domanda del prossimo mercato immobiliare turistico non sarà più soltanto: “Quanto vale questa casa?” ma “Quanto vale ciò che questa casa è capace di generare?” e su questo confine tra turismo e real estate che, a mio avviso, si giocherà una parte molto interessante dell’ospitalità dei prossimi anni.

di Mino Reganato

lì 30 Settembre 2026